INTA SESSION D’HIVER – 13 janvier 2026 – Cambridge

Introduction 

Cambridge incarne bon nombre des principes fondamentaux de la ville de 15 minutes et de la culture de la santé urbaine de l’INTA. La ville est très praticable à pied, soutenue par de solides transports en commun, et façonnée par des quartiers denses à usage mixte où les besoins quotidiens essentiels — comme les commerces, les écoles, la santé et les parcs — sont généralement accessibles en 15 minutes à pied ou à vélo.

Notre présentation porte sur la manière dont une agence du secteur public s’est adaptée dans l’un des marchés du logement les plus coûteux des États-Unis. 

Présentation 

Pour rappel historique, les agences de logement aux États-Unis ont été créées par le gouvernement fédéral dans les années 1930, en réponse à la Grande Dépression. Dans le cadre du large éventail de programmes du New Deal, la Public Works Administration a contribué au lancement du premier programme de logement public à grande échelle aux États-Unis — comparable, dans son intention, au logement social dans certains pays européens. 

Ce programme visait à créer des emplois et à fournir des logements abordables aux populations urbaines pauvres, avec l’hypothèse que les loyers couvriraient les coûts et que les agences locales assureraient la gestion des projets.

Malheureusement, de nombreux ensembles ont été marqués par la ségrégation — un problème qui a perduré jusqu’aux années 1980.

Lorsque j’ai rejoint pour la première fois la Housing Authority, il était évident que certains immeubles étaient destinés à des groupes raciaux spécifiques.

De la Public Works Administration est issue la loi américaine sur le logement de 1937, qui constitue encore aujourd’hui un pilier des politiques du logement. Cette loi a transféré aux autorités locales la responsabilité des subventions pour construire et gérer les logements publics fédéraux. 

Le programme s’est largement développé : à son apogée, à la fin des années 1980 et au début des années 1990, il comptait environ 1,4 million de logements gérés par près de 3 300 agences de logement de tailles diverses.

Cependant, les politiques fédérales ont imposé des contraintes importantes. Chaque agence de logement est créée en vertu du droit des États, et non du droit fédéral, et les réglementations des États peuvent entrer en conflit avec les règles fédérales, générant inefficacités, surcoûts et confusion. Les premières politiques exigeaient souvent que chaque nouveau logement construit entraîne la démolition d’un logement insalubre existant ; le logement public tendait ainsi à remplacer le parc existant plutôt qu’à l’accroître, détruisant parfois des quartiers immigrés dynamiques sans réelle intégration avec les tissus urbains voisins. Les règles fédérales imposaient également des plafonds stricts sur les coûts de construction, conduisant à des bâtiments de mauvaise qualité, à des raccourcis en matière de conception et de construction, et à des coûts de maintenance à long terme élevés.

Le programme est ensuite passé de loyers destinés à couvrir les coûts à des loyers indexés sur les revenus, ciblant des ménages à très faibles ressources. Ce changement a entraîné une insuffisance de recettes locatives pour couvrir les coûts d’exploitation, rendant les agences de logement de plus en plus dépendantes des subventions fédérales. Avec le temps, ces facteurs — mauvaise conception, sous-financement et évolutions politiques — ont retourné l’opinion publique et le soutien politique contre le logement public, à partir des années 1970 et 1980. Les financements ont été gelés puis réduits ; les politiques ont encouragé la privatisation via des aides au loyer et des crédits d’impôt, attirant des investissements privés mais transformant le logement abordable en marchandise, ce qui a accru les coûts et parfois réduit l’accessibilité réelle. En conséquence, le parc national de logements publics est passé d’environ 1,4 million d’unités au début des années 1990 à moins de 900 000 aujourd’hui — soit environ 500 000 logements perdus en 25 à 30 ans.

Cette évolution a laissé aux États puis aux villes la responsabilité de définir leurs propres politiques du logement. C’est dans ce contexte que se situe Cambridge.
Cambridge est une ville américaine relativement ancienne et dense — environ 18 500 habitants par mile carré, ce qui en fait la 25ᵉ ville la plus dense du pays — et elle jouxte Boston de l’autre côté de la rivière. La proximité de Boston a bénéficié à Cambridge, car Boston absorbe une partie des besoins des populations vulnérables. Cambridge abrite deux universités de rang mondial ainsi que de nombreuses entreprises technologiques et biotechnologiques, ce qui en fait une ville à fortes opportunités et dotée de ressources améliorant les trajectoires de vie.

Cambridge est très propice à la marche et incarne de nombreuses caractéristiques de la « ville du quart d’heure » : elle est petite et compacte, avec des commerces alimentaires, des écoles, des services de santé, des parcs et des emplois accessibles à pied ou à vélo. De nombreux logements de la Cambridge Housing Authority sont intégrés à ce tissu urbain accessible. 

Mais cette attractivité s’accompagne de coûts de la vie extrêmement élevés, en particulier pour le logement, une tendance qui s’est aggravée au cours des vingt à trente dernières années. Les coûts élevés du logement constituent un obstacle majeur à l’accessibilité pour les personnes qui travaillent dans la ville mais ne peuvent pas s’y loger — en particulier les ménages à faibles et moyens revenus accompagnés par la Housing Authority. 

Au cours de mes plus de trente années d’expérience, de nombreux résidents de longue date ont été contraints de partir, et le caractère des quartiers a profondément évolué.

La croissance de l’emploi dans la région Cambridge–Boston a été forte, mais l’offre de logements n’a pas suivi. Les coûts du logement à Cambridge sont très supérieurs à la moyenne nationale, et près de la moitié des locataires sont en situation de surcharge financière, consacrant plus de 30 % de leurs revenus au logement.
Par exemple, le revenu médian des habitants de Cambridge est légèrement inférieur à 30 000 dollars par an, ce qui permettrait, selon la règle des 30 %, de payer environ 735 dollars de loyer mensuel. Or, le loyer médian pour un appartement de deux chambres à Cambridge est d’environ 3 400 dollars — soit près de cinq fois ce que le résident médian peut se permettre. Même des travailleurs gagnant 50 000 à 60 000 dollars par an ne pourraient supporter qu’environ 1 400 dollars de loyer selon cette règle, bien en dessous des prix du marché. Ce problème ne se limite pas à Cambridge ; il concerne l’ensemble de l’aire métropolitaine de Boston et au-delà. Certains agents de la Housing Authority mettent plus de deux heures pour se rendre au travail, faute de logements abordables à proximité.

La responsabilité a été progressivement transférée du gouvernement fédéral aux États, puis aux villes, chaque niveau disposant de politiques et de contraintes différentes, ce qui complique la production efficace de logements abordables. Cambridge a toutefois adopté des mesures proactives ces dernières années pour accroître la production et la diversité de logements. La ville a créé un fonds fiduciaire pour le logement abordable en 1989, qui finance aujourd’hui plus de 60 millions de dollars par an. Cambridge a mis en place très tôt un zonage inclusif, imposant qu’environ 20 % des logements des projets privés éligibles soient abordables.

Il y a cinq ans, la ville a instauré un zonage dérogatoire permettant la réalisation de programmes 100 % de logements abordables, autorisant de plein droit des hauteurs et des densités importantes pour les projets 100 % abordables — un avantage majeur pour la Housing Authority. Les obligations de stationnement ont été supprimées afin d’augmenter le nombre de logements constructibles et les sites disponibles.

Il y a environ un an, Cambridge a adopté un zonage multifamilial à l’échelle de la ville, autorisant des immeubles collectifs dans tous les quartiers — alors qu’auparavant la moitié de la ville était limitée à des maisons de deux ou trois logements. Ce zonage permet désormais, de plein droit, des immeubles de quatre étages, voire six dans certains secteurs, avec des règles assouplies en matière de retraits et de coefficients d’occupation des sols.

Ces changements facilitent la production de logements, tant abordables que privés.

Ce qui distingue la Cambridge Housing Authority repose sur quatre éléments principaux.

Premièrement, notre volonté d’innover et de viser l’excellence. Il y a cinquante ans, l’agence était mal gérée et proche d’une mise sous tutelle par l’État ou les tribunaux ; depuis, la direction et les équipes ont instauré une culture d’excellence, d’innovation et de partenariat avec les résidents et la ville.

Deuxièmement, nous avons adopté une grande flexibilité financière grâce au programme fédéral Moving to Work, créé par le Congrès à la fin des années 1990, qui permet à certaines agences, dont la nôtre, de regrouper différentes sources de financement et de les utiliser là où l’impact est le plus fort, en adaptant localement les politiques de loyers, de services et même de développement.

Troisièmement, nous avons investi dans les compétences du secteur public : nos équipes ne se limitent pas à la gestion et à la maintenance, mais assurent également le financement, le développement et le suivi des chantiers — ce qui est peu courant pour de nombreuses agences. Cela nous permet de maîtriser la qualité et de générer des recettes pour financer de nouveaux programmes.

Quatrièmement, nous avons élargi notre action au-delà du bâti pour inclure des programmes améliorant la qualité de vie des résidents et rompant la reproduction intergénérationnelle de la pauvreté, notamment des formations certifiantes en gestion immobilière et des programmes destinés aux jeunes, favorisant la mobilité sociale et le maintien à domicile dans la dignité.

À l’avenir, nous devons continuer à évoluer pour rester pertinents. Nous élargissons les niveaux de revenus des publics que nous accompagnons — en aidant les personnes sans domicile et en expérimentant des programmes de logements à revenus mixtes. Nous développons des partenariats régionaux avec d’autres agences du Massachusetts, car les défis de Cambridge sont d’échelle régionale. Nous acquérons également des immeubles et du foncier : nous avons finalisé l’achat d’un bien fin décembre et prévoyons d’en conclure cinq autres. Nous espérons augmenter notre parc de plus de 20 % au cours des cinq prochaines années et de près de 40 % sur dix ans, en cohérence avec l’objectif de la ville d’ajouter 12 500 logements — soit une hausse de 20 % — en cinq ans.