cecodhasPOUR UNE STRATEGIE DE LA VILLE DE DEMAIN

Contribution CECODHAS HOUSING EUROPE pour  la Commission Européenne
Georges Bullion, Directeur Général Dynacité, France

Un contexte en évolution et difficile

- Un impact de plus en plus important des choix communautaires dans le domaine du logement. Le logement social est reconnu comme service d’intérêt général mais la Commission cherche à réduire sa mission aux plus démunis. Il ne s’agit plus de faire entrer cette thématique par effraction dans les réflexions sur la ville, mais d’affirmer son rôle structurant et défendre une mission intégrant la mixité sociale.

- La problématique environnementale et énergétique est désormais au cœur des problématiques européennes et des pratiques des organismes de logement social. Le rôle majeur du logement social dans la lutte contre le changement climatique n’est plus à prouver mais il reste à démontrer dans d’autres aspects du développement urbain, notamment son rôle économique.

- L’arrivée de nouveaux pays dans la problématique du logement est très difficile car leur parc social a souvent été démantelé. Une intervention publique pourtant nécessaire est délicate.

- Une montée des problèmes liés à la pauvreté, à l’exclusion et à la ségrégation territoriale a été à l’origine des politiques de rénovation urbaine. Les effets positifs des politiques au service des quartiers mais aussi leurs limites, justifient de réfléchir à une approche plus globale du traitement de la ségrégation.

- La crise économique s’accompagne d’une attention nouvelle aux régulations publiques, tout en rendant financièrement plus difficile l’intervention de la collectivité.

- Les évolutions démographiques, les nouveaux modes de vie, les nouvelles formes de travail imposent d’examiner la question des villes avec une approche diversifiée et prospective.

Face à ce contexte, les opérateurs du logement social dans l’Union Européenne formulent les recommandations suivantes et demandent leurs prises en considération dans l’approche de la Commission en matière de développement urbain :

1.    Ne pas se focaliser exclusivement sur les métropoles régionales, mais se pencher également sur les villes en train d’émerger et celles en train de « se défaire ».
Sans négliger les grands pôles urbains historiques, une vision prospective doit aussi prendre en compte :
- L’émergence de nouveaux pôles de dynamisme démographique autour de petites villes qui croissent rapidement, souvent de façon anarchique. Ces villes souffrent d’un manque de moyens humains et financiers pour maîtriser et tirer le meilleur parti de leur développement.
Il faut, avant qu’il ne soit trop tard, trouver les moyens d’impulser une croissance ordonnée et qualitative de ces villes.

- La « déprise » d’autres villes, souvent les anciens pôles industriels : le chômage et les difficultés économiques s’accompagnent d’une baisse démographique. Ces villes n’ont plus les moyens d’offrir un bon niveau de service aux populations en place, souvent fragilisées. Comment aider ces villes à trouver des solutions adaptées alors que les politiques publiques, constatant le déclin démographique, diminuent l’effort en matière d’habitat en négligeant le besoin de réhabilitation énergétique mais aussi le besoin d’une offre de logement très sociaux.

2.    Renforcer l’axe de lutte contre la ségrégation, notamment par l’intermédiaire de la mixité sociale urbaine et sociale et proposer de l’aborder au niveau global de l’agglomération.
Il ne s’agit pas, bien entendu, d’abandonner les politiques destinées aux quartiers en difficultés mais cela ne suffit pas.
- La ségrégation territoriale, l’exclusion et l’insécurité qui en découlent sont une affaire de quartiers riches autant que de ghettos de pauvres, de centre ville comme de périphéries. Il est essentiel de permettre aux plus modestes d’accéder à un logement abordable y compris dans les « bons quartiers ».
Le logement social doit donc avoir droit de cité dans tous les quartiers, ce qui implique les obligations de mixité dans toutes les parties des villes et justifie une régulation publique des marchés fonciers pour lutter contre la spéculation.

- Le logement social ne doit pas être spécialisé dans l’accueil des plus démunis mais concerne tout ceux qui ne peuvent se loger décemment dans les conditions du marché et cela pour des raisons essentielles :
  > Regrouper les pauvres dans des immeubles spécialisés est de nature à les exclure et à entretenir les difficultés de certains quartiers.
  > Une partie des ménages moins pauvres peut basculer dans des difficultés sociales graves du seul fait de l’impossibilité de se loger à un coût supportable.
  > L’attractivité économique d’une ville suppose que puissent s’y loger correctement les salariés, les étudiants, les apprentis, les chercheurs…
  > Le « vivre ensemble » peut être considéré comme une valeur européenne et l’expérience des phénomènes de spécialisation des quartiers dans l’accueil des populations étrangères pauvres invite à considérer la proximité et l’échange entre populations comme un objectif d’intérêt général.

 3. Favoriser la bonne gouvernance des villes grâce à une plus grande clarté des responsabilités politiques mais aussi un bon fonctionnement de la démocratie locale.
Les politiques urbaines, celles du logement en particulier sont des politiques difficiles : elles sont coûteuses, supposent des efforts dans la durée, vont à l’encontre des tendances naturelles à la ségrégation et exigent beaucoup de pédagogie.
Leur mise en œuvre fait appel à beaucoup d’intervenants : aménageurs, financeurs, opérateurs du logement, associations, habitants… Une offre de logement de qualité bien répartie et accessible ne se décrète pas mais dépend de la capacité de multiples acteurs à agir en synergie pour mettre en œuvre efficacement les décisions politiques.
Dans ce domaine, trop d’autorités politiques prennent des décisions mal préparées, mal concertées et donc mal mises en œuvre. La bonne implication de l’ensemble des parties prenantes est un enjeu central de la ville de demain.

La concertation est importante avec les acteurs mais encore faut-il que les acteurs puissent faire leur travail. De ce point de vue, l’union Européenne doit prendre soin de ne pas gêner l’action, voire de la conforter :
  - Les opérateurs de logement social « protégés » par une législation spécifique. L’U.E. doit cesser de rechercher la banalisation systématique des acteurs.
  - Les associations qui jouent un rôle précieux dans l’accompagnement des populations en difficulté et qui ont besoin d’une stabilité des soutiens publics alors qu’elles font les frais des difficultés financières de ces mêmes soutiens.
  - Les habitants, bénéficiaires et acteurs du vivre ensemble et de la qualité de vie en ville et qui devraient bénéficier d’une stratégie de « capacity building ».

4. La question du financement :

Le logement social et la rénovation urbaine nécessitent des investissements à long terme dont l’efficacité n’est plus à prouver. Ces investissements ne créent pas de « bulles immobilières » et sont même susceptibles d’opérer une régulation des marchés du logement. Ils ont des effets directs sur les conditions de vie des ménages modestes et sur l’emploi local.

Il est primordial qu’un mécanisme de financement à long terme soit soutenu par la Banque Européenne d’Investissement (BEI) pour garantir aux bailleurs sociaux l’accès à des emprunts bonifiés à durée longue.

INTA CC News

International symposium in Tamesna, 15-16 March…

tamesna On March 15 and 16, 2018, INTA co-organized the international conference "Regional…

Chamarel: housing cooperative for old age

Chamarel The first inhabitants of the cooperative of inhabitants set up by the Chamarel…

CC Metro becomes CC Metropolis & Territories

2030 M "Metropolises & Territories" will now be the new name of the Community of Competence…

CC Habitat / Rhône Alpes POUR UNE STRATEGIE DE LA…

cecodhas POUR UNE STRATEGIE DE LA VILLE DE DEMAIN Contribution CECODHAS HOUSING EUROPE pour la…

CC Habitat / Plateforme Rhone Alpes

recipro cite Récipro-cité a remporté le prix dans la catégorie "Bien Vieillir chez soi et dans la…

CC Habitat: Social innovation in social housing

recipro cite The Community of Competence Tomorrow's Habitat (download progress report) co-chaired by…

Complex interactions between urban development…

Energy At the beginning of April, INTA was invited to participate to the seminar of the CEN…

INTA Communities of Competence